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一房两卖得赔“双份” 教你绕开买房那些“坑”

点击数: 作者:徕卡之窗时间:2017-09-16 11:04

  昨日上午,广州市委政法委联合中国广州仲裁委员会(下称“广仲”)举办第3期“类案发布”通报会,本期的主题是当下老百姓最为关心的房屋买卖纠纷。

  作为民事纠纷的解决机构,广仲2016年受理4575件房屋买卖合同纠纷,也见证了无数因房而生的人间悲喜。由于房屋纠纷牵涉的法律问题较多,涉及的类型复杂,为保障房屋交易顺利、安全,本期的经典案例将以案说法,提醒广大市民在房屋交易过程中务必慎之又慎,切勿陷入交易“陷阱”。

  借名给朋友买房 违约赔开发商30万元

  张某想在广州投资房产,但不具有购房资格,于是找到具有购房资格的朋友李某,协商由张某出钱,以李某名义购房,房屋日后取得收益以7:3的比例分成。

  2013年6月,李某与某开发商签订《商品房买卖合同》,购买广州市萝岗区某花园小区一套商品房。张某实际支付了首期款及相关费用,并每月偿还银行按揭贷款。

  2015年年初,开发商通知李某收楼。李某要求张某先行向其支付10万元,才同意前往办理收楼手续。双方未能协商一致,产生纠纷。

  张某向法院起诉,要求李某退回张某代付的首期款32万元、相关费用3万元及按揭还款8万元,获得法院支持。李某无力偿还银行后续按揭贷款,开发商作为连带责任保证人,代李某向银行偿还贷款78万元。

  此后,开发商申请仲裁,要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》,并要求李某支付违约金30多万元,开发商的诉求获得支持。

  风险提示:

  一方若毁约 一方将受到重大经济损失

  在限购政策下,借名买房往往成为很多投资客规避政策的重要方式,出名人往往因为不用出资却能获得收益而乐此不疲,但此种交易方式对双方来说都存在较大法律风险。广仲提醒,借名买房中,由于实际出资人与名义购房人不同,双方一旦发生分歧,则极易产生纠纷,往往导致双方都受到重大经济损失。借名人毁约不再继续出资时,出名人将对外(包括银行、开发商等)承担违约责任。出名人毁约不配合履行《商品房买卖合同》或不同意出售房产时,借名人也将无法获得预期收益。

  卖家反价

  一房两卖 卖家赔“双份”

  2016年1月,刘某将其名下位于天河区的一套房产出售给雷某,售价200万元,双方签订了《房屋买卖合同》,并办理了网签手续。雷某支付了定金10万元,并积极向银行办理按揭贷款手续。

  签订合同后,刘某为牟取更高收益,于2016年6月,又将上述房产以260万元价格出售给丁某,并与丁某签订了《买卖合约》。由于涉案房产已经办理了网签,刘某与丁某签订的《买卖合约》无法办理网签,后续交易也无法进行。

  买家丁某遂申请仲裁,诉请解除《买卖合约》,要求刘某支付违约金15万元,并申请法院将查封涉案房产。由于刘某不愿再将涉案房产出售给雷某,且涉案房产已被查封,另一位买家雷某也申请仲裁,诉请解除《房屋买卖合同》,要求刘某退还已付定金并赔偿房屋差价损失。

  由于买家丁某、雷某均为守约方,卖家刘某为违约方,最终刘某不但没有卖成房产获得收益,而且还向丁某支付了违约金15万元,向雷某赔偿了房屋差价损失30万元。

  风险提示:

  买家可主张差价 一房两卖得不偿失

  刘某在没有与雷某解除《房屋买卖合同》情形下,又将涉案房产出售给丁某,已经构成违约。同时,刘某因未能按照《买卖合约》约定向丁某出售涉案房产,亦构成违约。广仲提醒市民,重合同守信用是法律基本原则。卖家反价,买家有权主张房屋差价损失或违约金,卖家最终往往得不偿失。尤其在一房两卖情形下,卖方往往两头违约,受到双重惩罚。

  递件当日毁约 卖家赔22.5万元

  2016年8月11日,阿峰(化名)与华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》,购买华姨名下一处位于天河区、建筑面积60平方米的房产,房屋总价125万元。签约当天,阿峰支付了购房定金5万元。11月3日,双方依约到房管部门办理递件手续,华姨突然变卦房子不卖了。11月25日,阿峰找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋,以168万元总房价买下。二审法院主持双方达成调解协议,华姨除返还定金5万元、赔偿违约金12.5万元外,还要支付10万元房价差。

  风险提示:

  出卖人“主动违约”增多

  广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰介绍,近年来,因房价波动较大,出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多。“目前广州中院对同类案件的处理原则是,在对房屋差价的损失计算时,违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当,即因为房价涨跌而违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方可得利益损失,比如房屋涨跌所造成的差价损失。”邓娟闰表示。   (通讯员杨晓梅)

  共有房屋买卖

  签约后共有人不卖 违约赔23万元

  李某与妻子杨某名下有海珠区某小区住宅一套。2015年年底,李某与张某协商,欲将上述住宅以230万元价格出售给张某。李某向张某出示了房产证及《保证函》(保证涉案房屋出售已经得到妻子杨某同意)。

  2015年12月2日,李某与张某签订《房屋买卖合同》,并由李某代妻子杨某在合同上签名。买家张某当天支付了定金20万元,并向银行申请二手房按揭贷款。

  2016年2月底,李某告知张某,因其正在与杨某闹离婚,杨某不同意出售涉案房屋,无法再与张某进行交易。双方遂产生纠纷,张某于2016年5月申请仲裁,要求李某、杨某继续履行《房屋买卖合同》。

  由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名,继续履行《房屋买卖合同》存在障碍,张某变更仲裁请求,要求解除其与李某签订的《房屋买卖合同》,李某返还定金20万元,并支付房价10%的违约金23万元,最终获得支持。

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